등기부등본 보는법, 모르면 큰일나요

등기부등본은 부동산 거래 시 반드시 확인하는 서류 중 하나입니다. 정부에서 발행하는 공식문서로써 믿고 거래하는 서류이죠. 하지만 등기부등본의 내용을 믿고 거래를 진행했는데 문제가 생기면 과연 정부에서 손해배상 같은 금전적 지원이 이루어질까요? 정답은 '아니요'입니다. 이런 사건이 터지면 정부에서 전혀 지원을 해주지 않습니다.

 

왜 정부에서는 문제가 터져도 지원을 해주지 않는지, 그리고 어떻게 대처해야 하는지와 등기부등본을 보는 방법 등에 대해서 살펴보려고 합니다. 끝까지 읽어보시면 부동산 거래를 하게 될 경우에 작지 않은 도움이 될 것입니다. 

 

등기부등본 보는 법

등기부등본은 흔히 '집문서'라고 생각하실 수 있습니다. 그만큼 믿고 거래하는 서류이죠. 부동산 거래 시 등기부등본의 내용을 확인하는데 어떻게 확인해야 하는지를 쉽게 살펴보겠습니다. 

앞서 설명한 대로 등기부등본을 100% 신뢰할 수 없다고 했는데, '등기부등본을 믿고 거래할 수 있나?'라고 생각하실 수 있습니다. 하지만 우선, 등기부등본의 내용이 정확한지를 확인할 필요성은 있습니다. 부동산 거래에 있어 문제가 없도록 최대한 확인하는 것은 당연하니까요. 

그럼 등기부등본의 구성을 살펴보면 크게 표제부, 갑구, 을구로 되어있습니다.

표제부(주소)

표제부는 흔히 말해서 주소지를 말합니다. 계약서에 있는 주소와 표제부에 기재된 주소가 동일한지 확인해야 합니다. 만약, 다르다면 수정을 요청해야 합니다. 

갑구(소유자)

갑구는 소유자가 누구로 바뀌었는지를 기록한 자료라고 보면 됩니다. 최종 소유자가 현재 거래하려는 소유자와 일치하는지를 확인하면 됩니다. 

을구(담보)

을구는 해당 부동산에 담보를 기록한 내역이라고 할 수 있습니다. 근저당 설정 등이 있는지를 확인하고 담보 관련 설정이 말소되었는지를 확인해야 합니다. 

 

등기부등본의 공신력

위에서 거론한 대로 우리나라 등기부등본에는 법적인 공신력이 없습니다. 여기서 공신력이란 외형적 사실을 믿고 거래한 사람을 보호하는 공적인 신용의 힘을 말합니다. 따라서 등기부등본이 공신력이 없다는 말은 등기에 적혀있는 내용이 사실과 다르다고 하더라도 이것에 대해서 나라가 책임져주지 않는다는 것입니다. 

다시 말해 A가 등기부등본상의 집주인 B에게 집을 사서 값을 B에게 지불했는데, 알고 보니 B가 실제 집주인이 아닐 수 있다는 것이죠. 실제로 이런 사건이 종종 뉴스에도 보도되고 있는 실정입니다. 그럼 왜 정부에서는 이런 억울한 일이 일어나는데도 공신력을 인정해주지 않을까요? 일각에서는 일제강점기와 6.25 전쟁을 거치면서 소유자에 대한 불확실성이 커지면서 하나하나 확인하면서 등기를 하게 되면 시간이 오래 걸리기도 하고 행정이 마비되는 사태를 막기 위해서 소유자 판별은 민사소송을 진행해서 결정하도록 했다는 이야기가 있습니다. 

이런 역사적인 배경으로 인해 현재도 등기부등본의 공신력을 인정하지 않는 것입니다. 제도적으로 바꾸려고 해도 아직 많은 부분에서 부족하다고 해요. 우리나라가 선진국 반열에 올랐지만, 등기의 공신력이 없다는 것은 정말 어처구니가 없는 일이죠. 중국, 대만도 공신력을 인정해 주는데 우리나라도 하루빨리 제도적으로 공신력을 인정해 주는 날이 왔으면 좋겠습니다. 

 

등기부등본 사기 대처법

등기부등본은 공시력은 있지만, 공신력은 없습니다. 이를 악용하여 사기를 친다거나 부당이득을 취하는 무리가 있습니다. 일반인들은 정당한 방법으로 거래를 했는데 이렇게 뒤통수를 치면 정말 해결할 방법이 거의 없습니다. 소송을 통해 이길 확률도 거의 없다고 합니다. 부동산 매매 시 등기부만 믿고 거래할 수 없다면 어떤 방법이 있을까요?

1. 권원 보험 가입

부동산 매매 시 가입하는 보험으로 하나손해보험에서 '내 집 마련 부동산 권리보험'에 가입할 수 있습니다. 또 하나는 미국 기업으로 퍼스트 아메리카의 '퍼스트 주거용 권리보험'이 있습니다. 검색 포털에서 손쉽게 검색하면 홈페이지가 나오니 참고해 주세요. 

보험금은 보통 매매금액 3억 원당 하나손해보험은 10만 원 중반 정도이고, 퍼스트 아메리카는 10만 원 초반 정도로 알려져 있습니다. 보험금은 첫 가입 시에만 납부하면 됩니다. 혹시 모를 사기 피해에 대비하기 위해서 매매 시 가입하면 좋은 대처법이 될 수 있습니다. 퍼스트 아메리카에서는 전·월세 보험도 운영한다고 하니 참고해 주세요.    

2. 계약서 작성 시 특약 넣기

계약서 작성 시 부동산 중개인에게 전적으로 의존하기보다는 관심을 두고 꼼꼼하게 묻고 따져보아야 합니다. 계약서 작성을 알아서 다 해주겠거니 중개인만 믿고 있다가 차후에 일이 생기면 이미 늦어서 후회해도 소용이 없기 때문입니다. 계약서에 인감도장을 찍기에 앞서 꼼꼼히 여유를 가지고 살펴보는 자세가 중요합니다. 

그리고 계약서를 작성 시에는 특약을 넣어 달라고 요청하여 차후에 발생하면 안 되는 문제를 해결할 수 있어야 합니다. 특약은 보통 '매도인이 등기 사항 일부 또는 전부를 위조해서 근저당권에 문제가 생기거나 소유권에 문제가 있을 때에는 이 계약을 즉시 해제하고 손해 배상을 청구할 수 있다'라고 기재해 달라고 하면 될 것으로 보입니다. 

3. 등기부등본 직접 확인

부동산 매매 시 중개인이 등기부등본을 출력하여 확인시켜 줍니다. 하지만 서류이다 보니 위조가 될 수도 있기에 현장에서 직접 등기소 사이트에 들어가서 확인해 보아야 합니다. 그리고 시세보다 저렴하게 판다고 하면 운수가 좋을 수도 있지만, 한 번쯤 의심하면서 거래를 해야 합니다. 사기를 치는 사람은 빨리 거래를 마무리 짓고 싶어 하기 때문이죠. 가능하다면 가족관계증명서도 확인해 달라고 요청하면 좋습니다. 

 

이상으로 부동산 거래 시 확인하는 등기부등본에 대해서 살펴보았습니다. 요즘 경기도 좋지 않고 나라가 어수선하지만 다시 좋은 날이 올 것이라 확신합니다. 제 글이 조금이나마 도움이 되셨다면 '좋아요', '구독' 부탁드립니다. 감사합니다. 

 

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